‘깡통전세’ 피하는 법! 전세 계약 전 꼭 확인하세요

3월도 중순이 되어가는데 봄이 오면서 이사를 고려하는 분들이 많아지고 있을텐데요. 전세 계약 사기에 대한 뉴스로 걱정거리가 아닐 수 없습니다. 전세 계약을 맺을 때에는 부동산 거래 과정에서 꼼꼼하게 확인해야 할 요소 들이 많습니다 전세사기가 늘어나는 추세이니 소중한 보증금을 지키기 위해서라도 미리미리 알아두시기 바랍니다.

전세계약 전 꼭 확인 해야 할 사항

1.등기부등본 확인하기

임대인의 소유권 및 근저당권 설정액을 확인하자

등기부등본을 발급받아 임대인이 실제 소유자인지, 이미 다른 담보가 설정되어 있지는 않은지 확인해야 합니다. 근저당권 설정액이 전세보증금보다 많은 경우 위험이 커질 수 있습니다.

가압류.가처분여부 확인

등기분등본 상 가압류나 가처분, 압류 이력 등이 있다면 보증금을 제때 돌려받기 어려울 수 있으므로 신중히 살펴봐야 합니다.

발급방법 : 대법원 인터넷 등기소에서 비대면으로 열람하거나, 직접 등기소를 방문해 발급받을 수 있습니다.

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2.건축물대장 점검하기

위반 건축물 여부

건물이 불벌으로 개조됐거나 증축된 경우에는 해당 건물은 전세 대출이 거절될 가능성이 높습니다. 금융기관에서 담보 가치를 인정하지 않기 때문이며, 임차인은 대출이 어려워 질 뿐 아니라 보증금 반환에도 불리한 상황에 처할 수 있습니다. 이를 예방하기 위해서는 먼저 건축물대장을 열람해 해당 건물이 정상적으로 등록된 주택인지 확인해야 합니다.

건축물대장은 정부에서 제공하는 정부24나 시,군,구청 건축과에서 무료로 열람 할 수 있습니다. 또한 등기부등본과 건축물대장 정보를 대조하여 불일치하는 사항이 있는지도 반드시 점검해야 합니다. 이렇게 꼼꼼하게 사전 점검을 하면 전세 계약 후 발행 할 수 있는 법적 문제나 금전적 손실을 예방 할 수 있습니다.

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3.전세보증보험 가입 가능성 확인하기

보험 가입처 선정

전세보증보험은 임차인의 보증금을 보호하는 중요한 안전장치 입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사, SGI서울보증보험 등에서 가입할 수 있으며, 각 기관마다 보증 조건과 범위가 다를 수 있으므로 반드시 비교 후 선택해야합니다.

가입 가능 여부 확인 방법

해당 기관의 홈페이지에서 ‘전세보증보험 가입 가능 여부 조회’ 서비스를 이용하면 간단히 확인 할 수 있습니다. 다른 방법은 공인중개사를 통해 문의해도 정확한 정보를 얻을 수 있습니다.

특약사항 필히 기재하기

해당 주택이 전세보증보험 가입 대상이 아니라면 큰 리스크 요인입니다. 계약서 작성시 ‘전세보증보험 가입이 불가능 할 경우 계약을 무효로 하고, 이미 지급한 금액을 즉시 반환한다’는 내용을 특약사항에 꼭 명시해야 합니다.

보험료 부담

보증보험 가입 시 일정 금액의 보험료가 발생하지만, 이는 전세 보증금을 안전하게 보호하는 비용으로 여겨야합니다. 대체로 보증금의 0.1%~0.3% 정도의 금액이 보험료로 책정됩니다. 임대인이 이를 부담하는 경우도 있으니 계약 협상 시 미리 논의하는 것도 방법입니다.

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보증금 보호를 위한 핵심!

1.계약서에 확정일자 체크

대항력 및 우선변제권 확보 : 전세계약서에 확정일자를 받으면 임차인으로서 경매,공매 시에 우선변제를 받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 신청하는 방법은 주민센터나 인터넷등기소를 통해 간단하게 할 수 있으며 전입신고와 확정일자를 함께 받아두면 더 안전합니다.

2. 전세권 설정

우선변제권을 강화하세요

전세권 설정은 임차인의 보증금 보호를 위한 강력한 법적장치입니다. 등기소에서 전세권을 설정하면 임대인이 계약을 임의로 해지하거나 집이 경매에 넘어가는 경우에도 법적으로 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다. 일반적으로 확정일자와 전입시고보다 강력한 보호를 받기때문에, 근저당권 등의 다른 채권자가 있더라도 임차인의 권리를 보장해 줍니다.

• 전세권 설정하기 : 전세권 설정을 위해서는 임차인이 직접 관할 등기소에 방문해서 ‘전세권 설정 등기 신청’을 해야 합니다. 필요한 서류로는 임대인과 작성한 전세권 설정 계약서, 등기부등본, 임차인의 신분증, 도장을 준비하셔야 합니다.
• 비용 부담 협의 : 전세권 설정에는 등기 비용이 발생하며, 보증금의 일정비율 0.2%~0.5%로 책정됩니다. 계약 시 비용 부담에 대한 협의를 임대인과 사전에 진행하는 것이 좋습니다.

전세계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못할 경우, 전세권을 근거로 임차인이 직접 경매를 신청할 수 있습니다. 확정일자만 있는 경우보다 더 강력한 법적 보호를 받은 것입니다.

3. 보증금 지급 방식

임대인 명의의 통장 입금이 원칙입니다. 반드시 임대인(소유주)의 명의로 된 통장에 입금해야하고, 영수증이나 이체 내역을 보관해야 합니다. 대리인에게 보증금을 줄 경우 위임장과 인감증명서를 꼼꼼히 확인하여 사기 피해를 예방하시기 바랍니다.

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전세계약서 작성 시 주의사항

특약사항 기재

아래와 같은 특약사항을 미리 작성해두면 추후 문제가 발생했을 때 법적 근거가 됩니다.

-전세보증보험 미가입시 계약 무효 및 즉시 반환
-보증금 지급 계좌(임대인 명의)
-불법건축물 발견 시 계약 해지 및 손해배상

임대인 신원 확인하기

임대인 본인의 신분증과 인감증명서가 일치하는지 확인해야 합니다. 대리권한이 적힌 위임장과 대리인의 인감증명서를 반드시 받아야 합니다.

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전세사기 예방을 위한 최소한의 준비

안전한 전세계약을 위해서 추가적인 주요 팁을 모아 보았습니다.

• 국가에 정식으로 등록된 공인중개사를 통해 계약하는 것이 안전합니다. 중개업자의 신분증 및 자격등록증을 꼭 확인하세요!
• 보증금은 시세의 80% 이내로 유지하세요: ‘깡통전세’란 전세보증금이 매매가 보다 높아져 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황을 의미합니다. 보증금이 시세 대비 적절한 수준인지 반드시 확인해야 합니다.
• 시세 확인 방법 : 국토교토부 실거래가 공개시스템이나 네이버 부동산, 카카오 부동산 등의 부동산 플랫폼을 활용해 동일 지역의 유사한 면적과 조건의 매물을 비교해야합니다. 최근 3~6개월간의 매매가와 전세가를 검색하세요
• 안전한 보증금 수준 : 일반적으로 전세보증금이 매매가의 70~80%를 초과할 경우 깡통전세 위험이 높은데, 보증금을 매매가의 60~70% 수준으로 유지하는 것이 안전합니다.
• 위험 신호 감지하기 : 주변 시세보다 지나치게 낮은 매물은 사기 가능성이 있습니다. 반대로 보증금이 지나치게 높다면 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있습니다. 반드시 신중히 검토하고, 필요 시에는 전문가 상담도 필요할 것 입니다.