“지금 아파트를 사면 안 된다”라는 말이 요즘 들어 부쩍 쏟아지고 있습니다. 실제로 많은 분들이 주택 구매 여부를 두고 고민 하고 있을 것입니다. 중요한 요점은 ‘안 사는 것’으로 끝나면 안 된다는 점입니다. 무주택 상태로 남기로 결정했다면, 집을 산 사람들과의 격차를 좁히기 위해 어떤 방식으로든 자산 증식을 위한 전략이 필요합니다.
서울과 6대 광역시 아파트, 얼마나 올랐나?
서울을 비롯한 6대 광역시의 중위가격 아파트를 기준으로, 무주택자가 자산 격차를 좁히기 위해 얼마나 저축하거나 투자해야 하는지, 그리고 어떤 원칙으로 재테크 전략을 세워야하는지 비교, 분석해 보았습니다.
과거와 현재 아파트 중위가격 비교
- 서울(2018년) : 약 7억 5,385만 원
- 서울(2024년): 약 9억 5,250만 원
- 6대 광역시 평균(2018년) : 약 2억 4만 원
- 6대 광역시 평균(2024년) : 약 3억 1,333만 원
7년 동안 서울은 약 2억 원이 넘게 상승했고, 6대 광역시 평균 역시 7천만 원 정도 상승했습니다. 단순히 숫자만 보면 무주택자는 점점 더 내 집 마련의 꿈에서 멀어지는 것처럼 보입니다.
실제로 이 상승률이 앞으로도 유지될까?
그렇지 않을 가능성도 커 보입니다. 인구 감소로 인한 수요 축소와 기준금리의 상승에 따른 자금 부담 증가, 신규 공급 확대 같은 요인들이 복합적으로 작용하며 과거와 같은 높은 상승세가 이어지기 어려울 수 있기 때문입니다. 정확하게 이해하려면 ‘명목 수익률’과 ‘미래 기대 수익률’을 따져볼 필요가 있습니다.
사는 게 정말 이득인가?
서울 중위가격 아파트 수익률 계산
- 매입가 : 9억 5,000만 원
- 전세가 : 5억 4,000만 원
- 순투자금 : 4억 1,000만 원
- 전세를 월세로 환산(6% 가정시) : 연 3,240만 원 수익이 가능
- 수익률 : 3,240만 / 9억 5,000만 ≒ 3.41%(전세가를 월세 수익으로 전환한 후, 전체 매입가 대비 연간 수익률을 계산한 방식입니다.)
위 계산으로 보면 수익률이 부동산 투자에서 요구되는 최소 기대 수익률(5%)에 미치지 못합니다. 부족한 1.59%는 시장이 예측하는 연평균 가격 상승률 입니다. 즉, 시장은 향후 10년간 매년 1.59% 정도 오를 거라 기대하고 있다는 뜻입니다.
10년 후 예상 자산가치
- 9억 5천만원 × (1+0.0159)^10 ≒ 11억 770만 원
- 시세차익 : 약 1억 5,770만 원
6대 광역시 평균 아파트 수익률
- 매입가 : 3억 1,000만 원
- 전세가 : 2억원
- 순투자금 : 1억 1,000만 원
- 연각 수익(6% 가정) : 약 1,200만 원
- 수익률 : 1,200만 / 3억 1,000만 ≒ 3.87%
- 부족 수익률: 5% -3.87% = 1.13%(예상 연간 상승률)
- 10년 후 예상 자산가치 : 3억 1천만 × (1+0.0113)^10≒3억 4,534만 원
- 시세차익 : 약 3,534만 원
무주택자는 얼마를 모아야 하나?
이제부터가 중요포인트입니다. 집을 사지 않았을 경우, 같은 기간 동안 위의 시세차익만큼 자산을 불리려면 얼마를 매달 저축해야 할까요?
서울 중위가격 아파트 대신 저축시?
- 목표 자산 : 1억 5,770 × 1.2 – 1억 8,924만 원(보수적 목표)
- 저축 기간 : 10년
- 연 이율 2.5% 기준 매달 납입액 : 약 142만 5천 원
6대 광역시 중위가격 아파트 대신 저축시?
- 목표자산 : 3,534만 원 × 1.2 = 약 4,240만 원
- 저축기간 : 10년
- 연 이율 2.5% 기준 매달 납입액 : 약 32만원
무주택자라도 위 금액을 매달 저축하거나 투자한다면, 자산 격차를 충분히 따라 잡을 수 있습니다. 물론 이 과정에서 인플레이션 악재나 투자 손해, 예기치 못한 지출등 다양한 리스크 요인도 존재하지만, 분산 투자와 비상금 마련 등의 방어 전략도 함께 고려해 볼 만 합니다.
단, 이 금액은 “안 쓰고 남은 돈이 아니라 꼭 저축해야 할 돈”이라는 사실을 명확히해야 합니다.
주택 구매 “묶임효과” 대체하기
주택을 구매하면 매달 원리금을 갚아야 하고, 이 자체가 강제 저축이 됩니다. 그런데 무주택자는 이 묶임 효과가 없기 때문에 자칫하면 소비로 흘러버릴 가능성이 농후합니다. 따라서 비슷한 강제성을 갖춘 저축 시스템이 필요합니다.
추천 저축&투자 방법
- 적립식 펀드 자동이체 : 대표적인 장기 투자 방식으로, 매달 정해진 금액을 펀드에 자동으로 이체해서 투자하게 됩니다. 복리효과를 누릴 수 있고, 주가 변동을 평균화해 리스크를 줄이는 효과 도 있습니다.
- 연금저축 + IRP 조합 활용 : 연말정산 시 세액 공제를 받을 수 있는 대표적인 노후 준비 상품으로, 연금 수령 시 과세혜택이 있지만, 중도 인출 시페널티가 있으므로 장기보유가 적합합니다.
- ETF정기투자 : 주식처럼 거래되는데 다양한 자산(지수, 섹터, 원자재 등)에 분산투자할 수 있는 상품입니다. 거래수수료가 낮고 실시간 매매가 가능하지만 변동성이라는 리스크가 있어 관리가 필요합니다.
- 소득 대비 고정 비율 저축 강제 실행 : 매달 급여나 고정 수익의 일정 비율을 자동 저축해 소비를 줄이고 저축 습관을 형성하는 방식으로, 처음에는 힘들겠지만 강제성인 높은 방법이라 실천 가능성은 높아집니다.
- 10년 목표에 맞춘 만기형 적금 및 채권 투자 : 안정적인 수익률과 만기 구조로 계획적인 자산 형성에 적합한 방법입니다. 수익률은 낮지만, 원금 손실 위험이 적고 예측 가능한 수익이 강점입니다.
집을 안사도 괜찮습니다. 단, 실천이 필요합니다.
주택을 보유하지 않았다고 해서 자산 격차가 반드시 벌어지는 것은 아닙니다. 오히려 집을 사지 않고도 더 많은 자산을 축적할 수 있는 길도 존재합니다. 핵심은 ‘묶임 효과’를 대체 할 수 있는 강제 저축과 꾸준한 투자 입니다.
서울에서 아파트를 사지 않는다면 매달 142만 원을, 인천을 포함한 6대 광역시라면 매달 32만원을 꼭 모으시기 바랍니다. 그렇게만 해도 10년 후, 집을 산 사람 못지않은 자산을 만들어 낼 수 있습니다.
무주택이 틀린게 아닙니다. 전략적으로 묶인 자산을 만들어 나가야 할 때입니다. 다양한 자산관리 앱(뱅크샐러드, 토스, 핀크, 카카오뱅크)의 기능 등을 활용해서 저축현황을 시각화해 목표를 위해 더 쉽게 다가가기 편할 것입니다. 오늘 부터 강제 저축, 시작해보세요! 시작이 반입니다.
알쓸팩토리에서 더 알아보기
구독을 신청하면 최신 게시물을 이메일로 받아볼 수 있습니다.