최근 한 인기 아파트 단지에서 청약 경쟁률이 무려 100대 1을 넘겼다는 뉴스가 있었습니다. “청약은 로또다”라는 말이 나올 정도로 부동산은 우리나라 사람들에게 기회이자 재테크의 정점이라 느껴집니다. “부동산 하나도 모르겠어요. 어디서 부터 공부해야 하나요?” 이런 질문이 끊이지 않습니다.
이 번 포스트는 부동산에 대한 재테크의 출발점이 되어드리고자 준비했습니다. 단순한 투자를 넘어서 내 집 마련과 미래 자산 설계까지 고려해보는 시작이 되었으면 합니다.
1단계 : 청약 제도란?
부동산 공부의 시작은 청약 제도입니다. 청약은 ‘내 집 마련’의 가장현실적인 첫걸음 입니다. 비교적 진입장벽이 낮고 공정한 제도이기 때문입니다. 누구에게나 동일한 조건으로 기회를 제공한다는 점에서 시작하기 좋습니다.
다만, 무주택기간, 부양가족 수, 청약 통장 납입 횟수 등 복잡한 가점 산정 기준 때문에 실제로는 준비가 부족한 경우 기회조차 쉽게 주어지지 않는다는 것도 알아야 합니다. 서울이나 수도권 인기있는 일부 지역은 수십대 일의 경쟁률로 사람이 몰려 당첨 확률이 극히 낮다는 현실도 존재하구요!
청약의 기본 구조
- 선분양 vs 후분양 : 흔하게 접하게 되는 분양은 선분양입니다. 건설이 시작되기 전 미리 분양받는 것을 뜻합니다. 미래 시세가 상승된다는 기대를 반영해 현재 시점에서 분양가가 결정되게 됩니다.
- 공공 vs 민간 : 공급 주체에 따라서 나뉘게 되는데, 공공은 조건이 까다로운 대신 가격이 낮습니다. 민간은 자율성이 높지만 가격이 다소 높게 책정됩니다.
- 특별공급 vs 일반공급 : 다자녀, 신혼부부, 생애최초, 노부모 부양 등 조건에 따라 특별공급을 신청할 수 있으며, 일반공급은 무주택자와 저축액, 청약 가점 등을 기준으로 당첨자를 선정합니다.
청약은 경쟁률과 조건이 다양하지만, 제도 자체를 이해하고 꾸준히 준비하면 누구에게나 가능성이 있는 제도입니다.
2단계 : 매매시장 이해하기
청약 당첨이 어렵거나 조거니 맞지 않는다면 자연스럽게 매매 시장으로 눈을 돌리게 됩니다. 이 단계부터는 실수요자에서 투자자의 시각이 조금씩 필요해지기 시작합니다.
시세는 어떻게 형성될까?
- 입주 물량 : 공급이 많은면 가격은 하락, 적으면 상승 압력을 받습니다. 2~3년후 입주 물량 예측이 중요합니다.
- 입지 조건 : 일조량, 교통(지하철 예정 부지 포함), 학군, 편의 시설 등이 가격에 큰 영향을 주게 됩니다.
- 전세 가격 : 실거주 수요를 반영하며, 매매가 대비 저평가 여부를 판단하는 지표로 활용됩니다.
가격은 단지의 위치나 입주 시기, 전세 수요, 미래 개발 계획 등 수많은 요소가 합쳐진 결과물이라 할 수 있습니다. 2023년 서울 강남권에서 입주 물량이 감소한 시기에는 전세가 상승했고, 매매가 상승으로 이어졌습니다. 반대로 입주 물량이 급증했던 일부 수도권 지역은 전세가 하락과 함께 매매가도 주춤한 흐름을 보였습니다.
시세는 단순한 공급이나 수용 외에도 정부 정책과 심리적 요인, 금리 변화 등 변수들이 혼재되어 형성되기 때문에 예측이 매우 어렵다는 점을 염두해 두는 것이 중요합니다. 데이터를 보는 눈을 키워야하는 시점 임을 인지해야 합니다.
3단계: 재건축과 재개발
다음 단계는 재건축과 재개발 입니다. 노후 주택이 새로운 아파트로 탈바꿈되는 사업으로 향후 가치 상에 대한 기대가 커집니다.
재건축 vs 재개발
- 재건축 : 비교적 형식이 정형화 된 노후 아파트를 허물고 새로 짓는 방식입니다.
- 재개발 : 비규격적이고 주거환경이 열악한 구역 전체를 새로 개발하는 방식으로, 권리관계가 복잡하고 시간이 오래 걸립니다.
두 사업은 절차가 복잡하고, 도시계획과 조례, 조합 설립 등 이해해야 할 법률적인 요소도 산재해 있습니다. 하지만 도심 내 ‘새 아파트 공급’이라는 희소성을 반영한다면 미래 가치가 높습니다.
4단계: 세금과 절세 전략
부동산 공부에서 절대 빼놓으면 안되는 것이 바로 세금입니다. 부동산 관련 세금은 크게 세가지 입니다.
- 취득세 : 집을 살 때 발생합니다.
- 보유세 : 매년 납부하는 재산세, 종합부동산세를 일컫습니다.
- 양도세 : 집을 팔 때 이익에 대해 부과하는 세금입니다.
단기 매매시 높은 세율이 적용되는데, 보유 기간과 거주 요건에 따라 차등 적용됩니다. 투자목적으로 접근 한다면, 사전에 세금 시뮬레이션이 필수라 하겠습니다.
Tip 다주택자 규제, 양도세 비과세 요건, 1세대 1주택 혜택 등은 정책 변화에 민감해서 항상 최신 내용을 확인해야합니다.
5단계: 토지와 경매
이 단계는 고난이도의 투자영역으로 고수의 무대입니다. 공부가 충분히 쌓이고 실전 경험도 쌓였을 때 접근해보는게 좋습니디ㅏ.
토지
입지 분석력, 용도지역, 지구단위계획, 도로 접면 등 다양한 법률과 행정 이해도가 요구됩니다.
경매
권리 분석, 명도, 감정가 대비 낙찰가 전략 등 실무 요소가 많고, 실전 경험이 매우 중요합니다.
두 분야 모두 수익률이 큰 만큼 리스크도 크기 때문에, 지식과 경험이 탄탄한 상태에서 접근해야 손실을 줄일 수 있습니다. 감정가 대비 낙찰가가 평균 80%수준인 경매 시장에서 과도한 경쟁으로 95% 이상에 낙찰받게 되면 수익률이 급감하거나 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 또한 명도에 실패해 소송으로 이어지는 사례도 10건 중 2건 이상 발생 할 수 있습니다. 실수 한 번으로 수천만 원의 손실이 발생할 수 있는 만큼, 철저한 준비가 필요합니다.
부동산 공부의 정석은 ‘순서’
부동산은 단기간에 배우고 마스터할 수 있는 분야가 아닙니다. 순차적이고 체계적인 공부를 통해 누구나 이해 할 수 있는 분야이기도 합니다.
청약 → 매매시장 → 재건축/재개발 → 세금 → 토지/경매로 이어지는 과정은 난이도 뿐 아니라 현실 적용성 까지 고려된 부동산 로드맵이라는 점 알아두세요!
처음에는 어렵고 막막하기만 합니다. 하지만 각 단계를 이해하고 경험해보면서 넘어가다보면, 부동산이라는 퍼즐의 전체의 윤곽이 잡히게 될 것입니다.
부동산 관련해서는 과정별로 세부적으로 추가 포스팅 하도록 하겠습니다. 실제 적용하는 방법들만 모아 보겠습니다!
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