아파트는 우리나라에서는 단순한 주거 수단의 용도를 넘어섰습니다. 교육여건이나 출퇴근 편의성, 주거환경에 이르기까지 삶의 질과 연결되는 직접적인 요소이면서 자산을 이루는 주요수단으로 자리잡았습니다. 서울 수도권의 아파트 가격은 오랜 기간 동안 안정되기 어려운 구조를 가지고 있습니다. 단순하게 수요와 공급의 법칙 이상으로 복합적인 구조입니다. 이번 글에서는 아파트 시장의 특성과 배경을 알아보고 앞으로의 재테크 수단으로서의 전략까지 제시해보고자 합니다.
급속한 도시화의 대응책
1960년대 이후 우리나라는 산업화와 함께 도시화가 빠르게 진행되었습니다. 서울은 1960년대 초반 300만 인구에서 1990년에는 1,000만 인구로 급증했으며, 세계에서 유래없는 인구 집중 현상이었다고 합니다. 단기간에 막대한 주택 수요가 발생해서 정부는 대규모 아파트 건설로 인구집중으로 부족한 주택문제를 해결하려 했습니다.
정부의 주도아래 토지구획 정리사업과 택지개발촉진법이 그 중심에 있었습니다. 특정 지역을 지정해서 강제로 수용하고, 기반 시설을 정비한 뒤에 대단위 아파트 단지를 조성했습니다. 이 과정에서 민간 건설사는 정부의 계획에 맞춰 단지를 시공하는 역할에 머무르게 되었고, 아파트는 대한민국의 대표적인 주거형태로 자리잡게 되었습니다.
아파트 시장의 특이한 공급구조
우리나라 아파트 공급은 부동산 개발회사 중심의 일반적인 방식과는 다릅니다. 미국에서는 대형 부동산 개발회사가 직접 토지를 매입하고, 건축, 분양, 운영까지 통합적으로 수행하는 경우가 많고, 일본의 경우에는 세입자 중심의 임대주택 개발과 기업형 부동산 운용 리츠(REITs)모델이 활성화 되어 있습니다.
그에 반해 우리나라는 시행사와 건설사, 금융기관, 신탁사 등 여러 주체가 분절적으로 사업을 분담하는 구조로 되어 있습니다. 해외에서는 자금력이 풍부한 부동산 개발회사가 직접 대지를 매입하고 건설, 분양까지 일괄 진행하지만, 한국에서는 시행사와 건설사, PF대출을 맡는 금융기관, 신탁사등이 역할을 분담하게 되는 것입니다.
- 시행사 : 사업을 기확하지만 자금력이 부족합니다.
- 건설사 : 실제 시공과 함께 PF 보증까지 서야 하는 책임이 부여됩니다.
- 금융사 : 자금을 조달하면 사업 타당성을 검토하고 대출을 실행합니다.
- 신탁사 : 신뢰 확보를 위해 추가 보증을 제공하는 역활을 맡습니다.
다수의 이해관계가 얽혀 있어서 프로젝트마다 리스크가 높게 되며 경기 침체 시에는 사업 자체가 중단되는 경우도 발생합니다. 미분양 사태가 발생하면 자금 회수가 어려워져서, 경기 불황기에는 공급이 급감하는 특성도 보여줍니다.
서울 아파트 가격이 잘 안 떨어지는 이유
많은 사람들은 시중에 돈이 풀리면 집값이 오른다고 생각하겠지만, 집값상승은 통화량 증가와 반드시 함께 맞물려 있지는 않습니다. 실제 사례로 1990년 IMF 외환위기 전후로 통화량은 수배 증가했지만 서울 아파트 가격은 오히려 하락한 시기가 있었습니다. 같은 시기에 공급이 수요보다 훨씬 더 많이 늘어났기 때문입니다.
정부는 수도권에 100만호 이상의 아파트를 신규로 공급했고, 시중 유동성을 어느정도 흡수하게 되면서 가격 상승 압력을 완화했습니다. 결국 집값을 결정짓는 것은 단순한 통화량보다 시장 참여자들의 기대심리와 실수요 수준, 공급 계획의 실효성에 달려 있는 것입니다.
우리나라는 경기 불황 시 공급 자체가 급격하게 위축되는 구조이기에, 일시적 가격 하락이 발생하더라도 곧 공급 부족으로 인해서 반등이 나타나는 패턴을 반복하게 되는 것입니다. 이로 인해서 서울 아파트 가격은 “하락하더라도 장기 하락이 어렵다”는 인식이 사회 전반에 고착화되어 있습니다. 언론과 미디어에서도 ‘불패신화’같은 표현으로 퍼지며 아파트를 자산 증식 수단으로 인식하는 투자 심리와도 맞물려서 생긴 결과 입니다.
공급 위축으로 인해 반등경험이 누적되면서, 실수요자뿐 아니라 투자자들 사이에서도 이런 믿음이 자연스럽게 자리잡게 되었다고 볼 수 있습니다.
선진국 대비 낮은 집값 상승률
대부분 “우리나라 집값은 너무 많이 올랐다”고 말하거나 느껴지지만, 통계로 따져보면 실상은 그렇지 않습니다. 2010년 이후 우리나라의 실질 집값 상승률은 주요 선진국에 대비해 낮은 편이라고 할 수 있습니다.
국제결제은행 BIS의 자료에 따르면, 2010년을 100으로 가정했을 때 2023년 당시 한국의 실질 집값지수는 약 111 수준에 머물고 있다고 합니다. 하지만 이는 세게 평균 지수 수준인 123이나 OECD 가입 선진국 평균인 130보다는 낮은 수치입니다.
우리나라 집값이 세계적으로 봤을때는 그만큼 덜 올랐다는 것을 의미하는데, 반대로 보면 여전히 장기 상승 여력이 남아 있다는 해석도 가능합니다. 수치만으로 집값 전망을 단정하기는 어려운데, 보다 중요한 것은 주택 시장의 구조적 안정성 확보입니다.
예측 가능한 공급 시스템과 지역 간의 균형 개발 정책, 실수요자 중심의 청약 제도 정비, 주택 금융의 안정성 확보등 다양한 정책적인 장치를 통해 가능할 것입니다.
공급의 끈을 놓지 않았던 일본
1990년대 일본은 버블 붕괴이후에 30년 가까이 집값 하락을 경험했습니다. 하지만 그 기간 동안에도 집은 꾸준히 지어졌고, 덕분에 집값은 급격하게 반등하지 않았습니다. 일본 정부와 지자체는 주택공급을 위해 다양한 세제 혜택과 규제 완화를 시행했으며, 지진과 노호화 문제로 인해 신축 수요가 지속적으로 존재했습니다.
우리나라와 달리 일본은 주택을 자산보다 소비재로 보는 경향이 강하기 때문에, 장기적으로 공급 확대의 논리적 기반이 된것입니다.
“경기와 무관하게 꾸준하게 공급을 유지해야 가격 안정이 가능하다”
일본의 사례로 주택공급의 전략이 주요했다는 것을 증명한 것입니다.
가격 안정화를 위한 정책이 필요하다
주택 시장을 안정시키고 아파트에 대한 자산의존을 줄이려면 아래와 같은 전략이 필요치 않을까요
공공 공급의 지속
정부작 공공 주택을 시세보다 싸게 공급하려는 시도는 선의지만, 예산 부담이 커서 지속성이 떨어진다고 합니다. 시세 수준에서 주택을 공급하더라도 공급량 확대 자체가 집값 안정에 기여한다는 인식의 전환이 필요해 보입니다.
민간 개발 인센티브 도입
지방자치단체 차원의 용적률을 완화하고 세금 혜택으로 민간업체의 자발적 공급을 유도해 볼 수도 있을 것입니다. 시행사나 중소 건설사 들이 고위험의 사업에 뛰어 들 수 있도록 PF구조 개선과 리스크 완화장치가 있어야 합니다.
잦은 정책 변화는 이제 그만
정권이 바뀔 때마다 잦은 부동산 정책 변화는 시장 참여자들의 불안심리를 자극하게 되고 결국 신뢰만 떨어지는 형국입니다. 최소한 중장기 로드맵을 통해서 공급 방향을 안정적으로 제시할 수 있어야 실수요자들이 주택 구매 결정에 있어서 중요한 역할을 할 것입니다.
자산이자 생필품인 부동산
위에서 살펴본 것처럼, 아파트 시장은 단기적인 안목보다는 장기적인 시야로 바라봐야 하는 것입니다. 개인으로서는 아파트 장만은 여간 힘든 일이 아닙니다. 주거 안정이라는 목표는 앞으로 더 이상 인생의 제일의 목표로서만 있어서는 안될 것입니다. 주변의 다른 재테크 방법들도 고려하면서 정보를 모으고 정부의 정책변화를 살피면서 준비해야 합니다.
더 나은 내 집 마련을 위한 계획은 지금부터라도 상관 없습니다. 여러 상황에 대응해가면서 길게 봐야 하니 못 이룰 꿈으로 방치하지 마시길 바랍니다.
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